Čaká vás predaj nehnuteľnosti. Cítite sa zmätení v tom všetkom, čo vás čaká? Bez ohľadu na dôvod predaja je správne plánovanie a dôkladná príprava kľúčom k hladkému priebehu celého procesu. Je dôležité mať jasnú predstavu o tom, ako vôbec so samotným predajom začať a čo všetko očakávať - od A po Z.

Cena a čas

Ešte pred tým, než sa rozhodnete svoju nehnuteľnosť inzerovať, je dôležité si vopred ujasniť nasledujúce:

• Dokedy potrebujem nehnuteľnosť predať?
• Za akú cenu chcem svoju nehnuteľnosť predať?
• Za akú minimálnu cenu som ochotný/á nehnuteľnosť predať?

Aby bol samotný predaj čo najjednoduchší, je potrebné správne určiť cenové rozpätie pre nehnuteľnosť a stanoviť konečný termín, do kedy nehnuteľnosť potrebujem alebo chcem predať. Rovnako netreba zabúdať aj na neočakávané situácie a výkyvy na realitnom trhu, a tak nie je na škodu pripraviť sa aj na ne a v prípade potreby ich jednoducho prispôsobiť vášmu predaju.

Čas, kým sa Vám ozve potenciálny kupca, by nemal byť dlhší než 6 mesiacov od inzercie, avšak závisí to aj od typu nehnuteľnosti, ktorú predávate. Je dôležité inzerát o predaji nehnuteľnosti pravidelne aktualizovať a pozamieňať niektoré veci v predaji, ako napríklad cenu. Takéto aktualizácie odporúčame každých približne 40 dní.

Kvalitný marketing

Marketing, reklama a propagácia – nástroje, ktoré účinne pomáhajú aj pri samotnom predaji. Je však dôležité vedieť, ako ich správne použiť.

Ak je marketing účinný, dokáže maximalizovať hodnotu ponúkanej nehnuteľnosti vzhľadom na jej cenový potenciál. Znamená to, že rozsah ceny nehnuteľnosti, v ktorom sa budete pri predaji pohybovať, bude ovplyvnený kvalitou marketingu, marketingových aktivít a tým, ako schopne dokážu dané aktivity zdôrazniť kvalitu a hodnotu nehnuteľnosti.

Účinný a kvalitný marketing začína prezentovaním nehnuteľnosti s použitím pútavého textu a zaujímavého audiovizuálneho obsahu. Cieľom je vytvoriť atraktívnu prezentáciu za pomoci kvalitných fotografií či videí, interiérového dizajnu a kvalitne vypracovaného textu, ktorý dokáže upriamiť pozornosť a vzbudiť záujem u vašej cieľovej skupiny.

Skvelým nástrojom, kde sa môžete stretnúť s kvalitným marketingom pri predaji nehnuteľnosti sú jednoznačne sociálne siete, najčastejšie Instagram, Facebook ale aj TikTok. Netreba však zabúdať aj na sociálne médiá a relevantné realitné portály, ktoré sú častokrát prvou zastávkou vašich potenciálnych kupcov.

Od dobrého marketingu netreba opúšťať ani pri osobných prehliadkach, kedy aj malé detaily ako správne nastavená komunikácia či malé pohostenie môžu dopomôcť k uzavretému obchodu.

Čo však robiť v prípade, ak to s predajom trocha viazne? Analyzujeme situáciu.

Na zistenie toho, či sa Vášmu plánu predaja darí, môžete použiť jednoduché vyhodnocovanie predaja – dopyt, obhliadka, ponuka. Dopyt označuje množstvo ľudí, ktorí zareagujú na vašu ponuku, obhliadka znamená počet ľudí, ktorí si nehnuteľnosť prišli prezrieť a ponuka je označenie pre trhovú spätnú väzbu, teda to, aké ponuky dostávate od záujemcov o kúpe.

Ak ste sa ocitli v situácii, kedy na otázky „Koľko ľudí zareagovalo na moju ponuku?“, „Koľko ľudí prišlo na osobnú obhliadku?“ alebo „Dostal som nejaké ponuky od záujemcov?“ odpovedáte slovom „nula“, je potrebné zakročiť a zmeniť váš plán predaja.

Ako nastaviť cenu vzhľadom k dopytu?

Telefón vám neustále zvoní a záujemcovia o kúpu sa len tak hrnú? Môže to znamenať, že vašu nehnuteľnosť ponúkate pod cenu. Znamená to, že síce nehnuteľnosť predáte rýchlejšie, avšak za oveľa menej, než by ste mohli. Naopak ak sa vám za posledných 30 dní neozval žiaden potenciálny záujemca, značí to nízkemu záujmu o kúpu vašej nehnuteľnosti, čo môže signalizovať, že cena, za ktorú nehnuteľnosť ponúkate, je nadhodnotená v porovnaní s trhovou hodnotou.

Realitný trh je dynamický a ceny môžu podliehať výrazným zmenám v priebehu krátkeho času. Preto je dôležité neustále sledovať vývoj cien na realitnom trhu, čo vám pomôže lepšie porozumieť hodnotám nehnuteľností, porovnávať ich a robiť rozhodnutia nielen pri predaji, ale aj kúpe či prenájme.

Predaj nehnuteľnosti

Pri predaji je v kľúčové vedieť, ako kupujúci plánuje financovať samotnú kúpnu cenu. Ak sa ju rozhodne financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru z banky, je potrebné stanovisko z banky, že mu hypotéku poskytne. Banka, v ktorej kupujúci žiada o hypotéku bude potrebovať znalecký posudok o nehnuteľnosti a občiansky preukaz predávajúceho (vás), následne po schválení úveru spolu s kupujúcim spíšete záložnú zmluvu a približne do týždňa od podpisu dostanete celkovú kúpnu cenu za nehnuteľnosť na váš bankový účet.

Záložná zmluva či záložné právo pri hypotékach slúži na to, aby banka v prípade nesplácania úveru mohla nehnuteľnosť speňažiť a dostať späť časť peňazí, ktoré dlžníkovi požičala. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

V prípade, kedy kupujúci financuje kúpu hypotekárnym úverom, odporúčame podpísať zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, kde rezervačný poplatok je 2 až 4 percentá z kúpnej ceny nehnuteľnosti a ideálna doba takej rezervácie je 2 až 3 mesiace.

Pokiaľ kupujúci plánuje financovať kúpu z vlastných zdrojov, môžete rezervačný krok preskočiť a priamo prejsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Avšak aj v tomto prípade odporúčame aspoň zvážiť uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Kúpne zmluvy určite nechajte na notárov. Nielenže minimalizujete riziko, že sa niečo „pokašle“, no notári majú tiež povinnosť viesť oficiálne záznamy o každej transakcii, ktorú vykonajú. Tieto záznamy sú dlhodobo uchovávané a dokážu poslúžiť ako dôkaz v prípade potreby.

Prevzatie nehnuteľnosti kupujúcim

Nehnuteľnosť odovzdajte čistú a so všetkými kľúčmi – aj s tými od rodiny a známych. Je dôležité, aby ste nezabudli na zmluvy a faktúry od dodávateľov energií, ktoré sú potrebné na prehlásenie na nového majiteľa nehnuteľnosti. Pri prehlasovaní majiteľa nezabudnite odpísať aktuálny stav meračov.

Ostáva vám už len samotné odovzdanie nehnuteľnosti, kde je potrebný dokument „Záznam o odovzdaní nehnuteľnosti“, ktorý by mal obsahovať všetky (hoc aj malé) nedostatky a chyby týkajúce sa nehnuteľnosti. Tento dokument naozaj netreba podceňovať, nakoľko na ochranu kupujúcich pred nečakanými vadami myslí aj Občiansky zákonník. Za tie poškodenia, ktoré sa v zázname nachádzajú, nenesiete zodpovednosť. Avšak v opačnom prípade, kedy nejakú vadu pri kúpe zatajíte, alebo ju neuvediete v zázname o odovzdávaní, nový majiteľ nehnuteľnosti sa môže domáhať náhrady.

Daňové priznanie

Ako predávajúcemu vám vzniká ešte jedna, posledná povinnosť – daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Povinnosť zaplatiť daň z predaja vzniká každému, kto nehnuteľnosť nevlastnil dlhšie ako 5 rokov, napríklad v prípade, ak ste predávanú nehnuteľnosť nadobudli v dedičskom konaní či darovacou zmluvou.

Pozor, existuje výnimka, kedy v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) zabezpečuje predávajúcemu výhodu v podobe daňovej úľavy. Avšak aj tu je podmienka aspoň 5 ročného vlastníctva nehnuteľnosti zomrelým.

Ak máte nehnuteľnosť vo vlastníctve po dobu viac ako 5 rokov, ste od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti oslobodený.

Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platí zo sumy, za ktorú ste nehnuteľnosť predali. Viete si však uplatniť výdavky, čím si znížite daň, ktorú by ste museli zaplatiť. Výdavkami môžu byť: provízia pre realitnú kanceláriu, úroky z hypotekárneho úveru, správne poplatky (notár, kolky za kataster atď.), vyhotovenie zmlúv, znalecké posudky, inzercia na predaj nehnuteľnosti, rekonštrukcie nehnuteľnosti a i. Nezabúdajte, že všetky výdavky je potrebné podložiť bločkami a faktúrami.